各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府有关部门：
《鄂州市应用房地产评税技术核定交易环节计税价格试点工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇〇九年十二月二十四日
鄂州市应用房地产评税技术核定交易环节计税价格试点工作实施方案
为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易环节计税价格核定办法，根据《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税〔2009〕100号文)和《湖北省财政厅 湖北省地方税务局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(鄂财税发〔2009〕11号文)精神，湖北省决定在我市开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格试点工作。为保证试点工作顺利有序开展，现结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求
以科学发展观为指导，以“依法治税、信息管税、服务兴税”为指针，以充分发挥税收各项职能为准则，从研究应用房地产税评税技术手段入手，在测算房地产基准价格及价格影响因素修正系数的基础上，开发核定价格计税模块，建立房地产交易价格核定应用功能，将其应用于实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照就高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地实际的争议处理办法，探索房地产税税制改革新思路和税收征管的新模式。
二、工作原则
（一）合法原则。房地产评税应按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法必须符合国家的有关规定。
（二）公平原则。房地产评税的标准、评税的时点要一致，评税的结果要客观公正。
（三）效率原则。坚持房地产评税方法与现代化技术手段相结合，以本地化后的评估软件为依托，运用市场法、成本法和收益法等相关房地产价值评估方法，通过评税系统计算出房地产评估值，据此作为房地产交易计税核定价格，以解决征纳矛盾、堵塞征管漏洞，公平税收负担，简便、快捷地进行房地产批量评税，使评税具有标准化、批量化和科学化。
三、具体方法
(一)构建完整的信息平台
1、数据采集。市建委负责定期收集鄂州市房屋建安工程造价的标准值，市国土资源局负责定期收集鄂州市的土地基准地价，市房产管理局负责定期收集房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标，三个部门所采集数据应完整及时地提供给地税部门；市地税局从纳税人申报资料获取税源信息，并采取组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。
2、资料审核。根据鄂州市的土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，从客观、准确、完整的原则出发，在评税工作专家委员会的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。
3、信息录入。集中组织人员采取一边录入、一边再次审核的办法,以确保数据的准确和全面。构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。对信息录入工作量大的可采取外包方式，聘请专人在相关职能部门的指导下完成。
(二) 探索科学的改革路径
1、组织调研。针对我国房地产税按帐面价值或面积大小征收，无法适应社会经济快速发展的现状，结合我市实际，就如何逐步实现与国际惯例接轨，采取以评估价值作为计税依据开展相关调研。
2、专家座谈。邀请财税专家和教授进行座谈，就房地产税收的改革路径进行探讨，并结合我市现行税制和经济现状，对房地产税收的税基、课税范围、税率和税收优惠等方面进行重点研究。
3、形成课题。组织专班形成调研课题，为房地产税收改革提供必要的理论依据。
(三) 建立公平的评估体系
1、确定评税方法。以房产、土地管理部门现有工作成果和政府颁布的分类房产建安造价标准和城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，确定一套科学的评税方法。
2、制定评税技术标准。各级财税部门在建委、国土、房产等部门的配合下，对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评税工作专家委员会的指导下制定本地的评税技术标准。
3、建立评税软件体系。根据本地评税技术标准，选择适用的软件系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评税工作专家委员会的指导下，对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。
(四)确定可行的征管办法
1、奠定数据基础。采集大量的房产、土地详细数据，为实现房产税、城镇土地使用税的粗放型征管模式向精细化转变奠定数据基础。通过应用房地产评税技术，进一步摸清试点地区房地产税源情况，全面掌握纳税人的应税房地产信息，为开展纳税评估和税务稽查提供有力的数据支持。
2、确定征管办法。通过调查研究，将评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税负等，依此制定切实有效的房地产税征管办法。
四、工作安排
此次试点工作范围包括市辖区内所有进入交易环节的土地和房产，具体工作安排如下：
（一）确定评税标准。按照财政部、国家税务总局和省财政厅、省地税局有关文件精神，在评税工作专家委员会的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行的房地产评税办法，确定符合我市实际的评税标准。此项工作在2009年12月底完成。参与单位为市财政局、市地税局、市建委、市国土资源局、市房产管理局。
（二）采集相关数据。按照房地产评税的统一要求，运用评税方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，各具体试点单位组织信息普查，获取评税所需基础数据；财税部门向建委、国土、房产等部门获取个案房地产的基础数据，逐步实现税源信息实时传输，强化现行征管过程中的税源动态管理；对相关数据进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。此项工作在2010年3月底完成。参与单位为市财政局、市地税局、市建委、市国土资源局、市房产管理局
（三）计算机辅助评税软件开发。以全国评税试点地区的评税软件为基础，结合我市实际，在评税工作专家委员会的指导下，提出房地产评税软件的业务需求；拟定评税软件开发技术方案，明确有关技术需求，通过招投标选中一家软件公司，负责评税软件的开发、测试、完善。此项工作在2010年6月底完成。参与单位为市财政局、市地税局。
（四）评税软件运行及应用
利用计算机辅助评税软件进行评税，在评税的基础上，进行数据分析；将评税技术应用于房地产税收一体化中的二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，强化一体化税收征管。此项工作在2010年11月底完成。参与单位为市地税局。
（五）总结及推广
小结前期评税试点工作的各项成果，及时查找工作中存在的问题，提出解决问题的思路和方法；逐步将评税技术推广应用于整个房地产税收工作中，继续探索房地产税制改革的有效途径。此项工作在2011年12月底完成。参与单位为市财政局、市地税局
五、保障措施
（一）成立领导机构。市政府决定成立鄂州市应用房地产评税技术核定交易环节计税价格试点工作领导小组和工作专班。领导小组由市政府常务副市长刘立勇同志任组长，市财政局、市地税局、市建委、市国土资源局、市房产管理局、市物价局等部门负责人为成员，负责全面指导和协调试点工作的开展，领导小组下设办公室，办公地点在市地税局。相关职能部门业务人员组成工作专班，负责试点工作的具体实施。
（二）明确部门职责。在市政府领导下，建立部门配合协调机制，明确各自职责，形成工作合力。财政部门主要负责试点工作经费的筹措，参与试点方案的制定以及试点工作的组织协调。建委、国土资源、房产等部门主要负责收集并提供房地产的建安造价、基准地价、房地产交易价格等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作，并配合将评税结果应用到税收征管工作中去。物价部门参与评税标准的制定，配合解决评税结果应用中产生的分歧。地税部门主要负责整个试点方案的制定和试点工作的组织协调，组织评税标准的制定和评税软件的本地化，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作。
（三）组织人员培训。聘请房地产评估、计算机、财税等领域的专家和教授，组成评税工作专家委员会，负责指导评税指标的确定和评税系统的研发；从财政、地税、建委、国土、房产、物价等职能部门抽调业务技术人员从事具体评税工作；不定期举办房地产评估知识培训班，聘请专家授课，就房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识等内容，对参与试点工作的具体人员进行培训，明确试点工作的业务流程及工作方法。
（四）加大宣传力度。通过电视、电台、报纸、网络等多种途径宣传房地产税征收的意义、标准、范围等内容，为试点工作顺利开展营造良好的社会氛围。
（五）做好定期通报。工作专班要定期向领导小组汇报试点工作进展情况,做好试点工作阶段性总结；及时汇报试点工作的经费使用情况，以便落实试点工作所需经费，为其提供必要的资金保证。
