市人民政府办公室关于印发推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案的通知

索  引  号: 011217651/2012-14458 文      号: 鄂州政办发〔2012〕26号
发布机构 : 鄂州市政府 发布日期: 2012年06月04日
信息分类 : 鄂州政办发 有效性: 有效
各区人民政府、开发区管委会,各街道办事处,市政府各部门:
  《关于推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
                                                                       二〇一二年四月一日
                     推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案
  为建设"幸福鄂州",着力推进综合改革示范和"四城创建"工作,切实改善老旧住宅区的居住环境,提升城市整体形象。根据国务院《物业管理条例》和《鄂州市物业管理实施细则》等法律法规,结合我市实际,现就推进我市老旧住宅区物业服务工作制定如下实施方案:
  一、指导思想
  以科学发展观统领全局,以创"四城"为目标,全面贯彻落实国务院《物业管理条例》和《鄂州市物业管理实施细则》,努力改善城市环境面貌、提高群众居住质量、维护社会和谐,建立符合社会主义市场经济体制要求的物业管理新机制为根本,推进城市管理、社区建设和物业服务共同发展。
  二、目标任务
  全面推进老旧住宅区物业服务,分三年实施完成,实现老旧住宅区物业区域划分明晰、整治改造有效、物业管理有序、居民居住便利舒适。2012年为办点示范年,在主城区"一区三街", 按照"尊重历史、方便居民、属地管理"的原则,各自拿出2到3个不低于5万平方米的区域,进行综合整治,完善配套设施,筹组成立业主委员会,实现物业服务介入;2013年为全面实施年,"一区三街"必须对所辖辖区范围无人管理物业百分之七十以上,实现物业服务;2014年为巩固成果年,按照市政府"十件实事"要求,全面完成老旧住宅物业服务覆盖工作,建立老旧住宅区物业服务长效机制,把老旧住宅区物业服务工作逐步引入市场轨道。
  三、组织机构及职责分工
  (一)组织机构
  由市政府成立"鄂州市推进老旧住宅区物业服务工作领导小组", 统一指挥、协调推进老旧住宅区物业服务工作。具体成员由市政府有关领导、市直各有关部门领导、街办、社区负责人组成。领导小组下设办公室,办公室设在市房产管理局,各街道办事处成立工作专班,在领导小组指导下开展工作。
  (二)职责分工
  按照"政府配套、街办社区主导、房产局指导、'四城'创建办督导、各相关部门参与、居民自愿"的原则,分工如下:
  1、一区三街:全面负责各自辖区内老旧无人管理物业服务的整体推进工作,按照三年目标要求,成立工作专班,制定实施方案和计划。
  (1)加强老社区推行物业服务的宣传发动,引导居民、业主正确认识物业服务,为老旧住宅区推行物业服务营造良好的舆论氛围;
  (2)摸清老旧住宅物业及配套设施情况,进行物业区域勘界整合,完善相关配套设施;
  (3)在已划定的物业区域筹组成立业主委员会,确定物业管理模式,指导、协调和督促社区居委会和有关单位建立完善业主大会制度、居民自治委员会制度或联席会议制度。
  2、市房产局
  (1)依照《物业管理条例》、《鄂州市物业管理实施细则》及相关法规,加强对物业服务企业的行业管理和监督;
  (2)组织街道办事处、社区居委会有关人员的政策和业务培训;
  (3)指导街办对符合条件的住宅小区建立业主大会制度、居民自治委员会制度或联席会议制度;
  (4)组织对老旧住宅区物业服务工作的检查、考评和验收;加强物业管理政策法规的宣传;
  (5)指导物业服务区域的划分;
  (6)与街道办事处等有关部门,做好老社区推行物业服务的指导、协调工作。
  3、市城投公司、市公安局、市住建委、市民政局、市财政局、市文体局、市环保局、市人社局、市卫生局、市物价局、市规划局、市城管局、市园林局、市供电公司、市自来水公司等相关部门应全力配合、通力合作,按照各自职能,做好老旧住宅物业服务推进工作。
  4、市"四城"创建办:按照城市管理和"四城"创建要求督导、协调相关单位履行职责。
  四、物业服务模式
  1、专业管理模式:对社区内原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区(院落),可依法成立业主大会并选举产生业主委员会,以业主委员会为实施主体,通过合同(协议)等书面约定,选聘有专业资质的物业公司提供服务。
  2、自行管理模式:对社区内单位自管住宅区(院落)或直管公有住房比较集中的住宅区(院落),可建立房屋管理(产权)单位负责召集,社区居委会和专业部门(单位)及业主、使用人代表组成的联席会议制度,通过共同协商达成《管理服务协议》,由房屋管理(产权)单位负责牵头统一管理服务。
  3、社区服务模式:对社区内房屋用途多样,且产权复杂,又难以围墙建院的住宅区,可建立社区居委会负责召集,房屋管理(产权)单位、专业部门(单位)和业主、使用人代表组成的联席会议制度,通过共同协商达成《社区物业服务公约》,成立中介服务机构等社会组织,以有偿微利的方式提供物业服务。
  五、整治及标准
  1、老旧住宅区物业服务起点定位为物业服务初级阶段,逐步规范、提升服务档次。
  2、老旧住宅区配套整治,做到路面平、管道畅、楼道亮、环境美,有物业管理用房,水电直供直抄到户,条件成熟小区增设监控设施。
  3、老旧住宅区物业服务,做到有公共保洁,有秩序维护,有绿化养护,有设施维护,促进服务质量和收费率稳步上升,提升社会和市民对物业服务的满意度,着力构建适合老旧住宅区实际的物业服务模式和长效管理机制。
  六、工作措施
  (一)广泛开展宣传。相关职能部门、新闻媒体和街道、社区要通过开辟专栏、开展专业咨询、召开座谈会、发放宣传资料等形式,大量宣传报道物业管理所起的作用,给人民安居乐业带来的好处。尤其要改变过去社会媒体对物业管理单一的批评为主的现象,强调物业管理权利和义务的对等统一,引导社会和市民充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的客观性、必然性。要广泛宣传中央和省市出台的物业管理政策法规,让市民明白传统房屋管理与新兴物业的优劣,使物业管理观念不断深入人心,增强市民物业管理消费意识,引导市民正确认识物业管理,理解物业管理,关心物业管理,支持物业管理,奠定物业管理健康发展的民众基础。
  (二)加大跟踪考核力度。将推进老旧住宅区物业服务工作纳入年度绩效目标考核体系,作为相关职能部门和街道办事处的重要指标进行年度绩效考核。从推进老旧住宅区物业服务的物业服务工作机制的建立、物业服务基本构架的形成、居住环境综合整治成效、物业服务实施情况等四个方面逐一组织考评验收,实行奖惩制度。
  (三)建立扶持体系。推进物业服务进入老旧住宅区,应建立政府扶持体系。一是政策扶持。鼓励物业公司进入老旧住宅区开展服务,对进入老旧住宅区经营的物业公司在市场准入、人员培训等方面给予政策支持,享受地方中小企业扶持政策。二是税费减免。物业管理公司需要缴纳营业税(按企业经营总收入的5%计征)、城建税附加(按营业税7%计征)、教育费附加(按营业税3%计征)和企业所得税。对在旧城区经营的物业公司,3年内一切税费全免。三是"以奖代补"。对参与推进老旧住宅区物业服务的一区三街、社区,根据其服务内容、质量和规模等考评情况进行奖励。
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