各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市城中村改造实施办法》经2014年第15次市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。
2014年9月22日
鄂州市城中村改造实施办法
第一章 总 则
第一条 为完善城市整体功能，改善城市人居环境，促进城区发展，根据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》、《湖北省城乡规划条例》和《湖北省土地管理法实施办法》等政策法律规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所指城中村指在本市中心城区范围（经省政府批复的城乡总规所确定）内(主要指鄂州经济开发区、各街道办事处和鄂城区的泽林镇、杜山镇、鄂城新区）在区域上已经被城市建设用地包围，成为城市的一部分，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的自然村落。
第三条 城中村改造按照“改造符合规划、土地依法出让、妥善安置群众、政府政策扶持”的总体要求进行，并遵循政府主导、市场运作、统一规划、成片开发、群众自愿、功能配套的原则。
第四条 城中村改造采取市场运作的方式进行，鼓励民间资本参与改造。
第五条 城中村改造应充分调动各方面的积极性，依法保护村组及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。
第二章 组织机构和职责
第六条 市人民政府成立市城中村改造工作领导小组（以下简称城改领导小组）作为城中村改造工作的领导和组织机构。城改领导小组下设办公室，作为城中村改造工作的日常工作机构。办公室设在市房产管理局。
第七条 市城改领导小组职责：
（一）负责领导、协调、部署全市城中村改造工作；
（二）研究解决城中村改造中的重大问题；
（三）审查城中村改造方案；
（四）制定并监督城中村整体改造计划落实；
（五）督促、检查、指导鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处及领导小组各成员单位的工作。
第八条 市城中村改造工作领导小组办公室（以下简称市城改办）职责：
（一）负责城中村改造具体工作的协调、督办；
（二）负责贯彻落实和执行城中村改造政策；
（三）负责对城中村改造方案进行初审；
（四）负责城中村改造的政策宣传、调查研究工作；
（五）督促、协调、配合市级相关职能部门的城中村改造工作，指导、督查、考核鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处城中村改造工作；
（六）组织召开城中村改造相关工作会议；
（七）负责对城中村改造项目备案和档案管理；
（八）承担市城改领导小组交办的其他工作。
第九条 鄂城区人民政府、鄂州经济开发区管委会、鄂城新区管委会对所属乡镇人民政府报送的城中村改造方案履行复审职能，提出复审意见，并对城中村改造过程中出现的相关问题进行协调和处理。
第十条 街道办事处或乡镇人民政府是城中村改造的责任主体，其主要职责：
(一）受理审查村委会提出的改造申请，并对是否同意其改造申请作出决定；
（二）协助和参与改造方案制定的前期工作，负责联系市规划、城管、房屋征收、城投等部门和单位为改造村进行前期测算提供技术帮助；
（三）负责监督村民代表会议对改造方案的表决，并提出审核意见，可行使否决权；
（四）负责向市城改领导小组提出改造申请；
（五）负责监督获批的城中村改造方案的落实；
（六）负责组织村委会对城中村改造项目进行社会稳定风险评估，并出具社会稳定风险评估报告，承担社会稳定责任；
（七）负责辖区内控制和查处违法建设工作以及未批先拆、未经批准擅自改造违规行为（项目）的监管；
（八）负责对城中村改造项目收取搬迁安置保证金；
（九）市城改办交办的其他工作。
第十一条 村委会是城中村改造的实施主体，其主要职责：
（一）征求村民意见，动议城中村改造事项；
（二）召集村民大会，对实施城中村改造进行表决；
（三）向街道办事处或乡镇人民政府提出改造申请；
（四）负责调查人口、房屋、土地等数据收集工作；
（五）拟定改造方案并召集村民代表会议对改造方案进行表决，同时负责社会稳定风险评估工作；
（六）负责组织实施获批的改造方案；
（七）落实街道办事处或乡镇人民政府交办的其他工作。
第十二条 城中村改造相关部门职责：
市规划部门依据鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处提供的要件，依法划定改造的范围和出具项目规划条件，办理有关规划手续，做好规划实施的监督管理。
市国土部门和鄂州经济开发区、鄂城新区按照鄂州办文〔2014〕47号规定的审批权限各自负责辖区内城中村改造范围内集体土地征用、农用地转用报批工作，组织实施城中村改造范围内的国有建设用地供应等相关工作。
市住建部门负责依法办理城中村改造项目施工许可证，对建设过程中的建筑市场和质量安全进行监管。
市房产部门负责监督改造搬迁政策的落实、依法办理商品房预售许可证、指导监督新建小区物业管理等工作。
市发改、财政、民政、人社、公安、环保、消防、人防等部门在各自的职责范围内，相互支持配合，共同推进城中村改造工作。
市规划、城管、房屋征收、城投等相关部门对城中村改造方案的制定提供专业帮助。
市监察、审计等部门负责做好城中村改造项目的监督、审计工作。
第十三条 对城中村改造项目，供水、供电、供气、有线电视、通信和网络服务等公众服务企业，应根据各自服务职能提供优质服务。
第三章 改造条件和程序
第十四条 符合下列条件之一且一次性改造原则上不低于30亩的城中村，可列为改造项目：
（一）在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在较多隐患的城中村；
（二）属于城市门户、景观节点，影响城市形象的城中村；
（三）控制违法建设成效显著，能成片大地块开发建设和整村推进改造的城中村；
（四）因调整产业结构、城市基础设施、公共服务设施和绿化环境设施建设需要进行改造的城中村。
第十五条 城中村改造应符合、服从于城市总体规划，应打破村与村、集体土地与国有土地界限，实施连片改造，规划设计范围以城市路网为界，连片整体开发分期实施改造。
涉及文物保护、大遗址保护、大景区保护及经济区等园区规划范围内的村庄，采取异地安置或货币安置。按照国家有关规范要求，合理配建幼儿园、中小学、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心、社区服务、物业管理等公共服务设施和市政基础设施，并与安置房同步建设，同步投入使用。
安置回迁居民的户型面积应结合居民住房实际情况和居民收入水平确定，以中小套型为主。
第十六条 城中村改造实行严格的整体规划控制，集中成片改造，分期实施建设，优化城市基础设施功能。
城中村改造专项规划由市规划部门会同相关部门组织编制，报市人民政府审批。
市城改办会同鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处、乡（镇）和部门根据城中村改造专项规划制订城中村改造年度计划，报市人民政府审批。
城中村改造修建性详规由项目所在的鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处、乡（镇），依据规划条件，委托具有规划设计资质的单位进行编制，鄂城区、街道办事处报市规划部门提交市规委会审批。鄂州经济开发区、鄂城新区直接报市规划委员会审批。
第十七条 城中村改造按以下程序进行：
（一）前期研究
1、对符合改造条件、规划要求并列入年度改造计划的城中村，由村委会组织召开村民代表会议进行改造表决，征得95%以上村民同意后，方可将表决结果在村务公开栏予以公示，公示期为十五天，公示期满且无异议的，由村委会向所在街道办事处或乡（镇）提出改造申请；
2、街道办事处、乡（镇）经审查同意的，出具初步审查意见。其中，街道办事处将初步审查意见连同村委会的改造申请直接报市城改办；乡（镇）则将初步审查意见连同村委会改造申请报区政府复核，区政府复核同意的，再将全部资料报市城改办（鄂州经济开发区、鄂城新区辖区的城中村改造复核程序同上）；
3、市城改办收到相关申报资料后，提请市城改领导小组审核，经审核同意的，由市城改办向市规划部门发函，市规划部门依据鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处提供的现状地形图出具改造测算范围线；
4、鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处按改造测算范围委托规划部门，依据控制性详细规划、城中村改造专项规划和国家规范、标准进行规划咨询；
5、鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处将市规划部门确定的改造测算范围线交市国土部门核查改造范围内的用地权属；
6、鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处委托市土地储备中心牵头，会同市国土、规划、投资审计部门对项目投资、收益进行测算、评估；
7、市城改办根据前期规划咨询、收益测算评估、社会稳定风险评估情况进行综合分析研究，提出可实施或终止的意见。
8、对可实施改造的城中村，由街道办事处和乡（镇）组织村委会制订改造方案。内容包括户籍人口、房屋权属、土地性质、改造模式、搬迁安置补偿等。
（二）项目批复
村委会召开村民代表会议对改造方案进行表决。改造方案征得95%以上村民同意并公示（公示期十五天）后，街办将改造方案直接报市城改办；乡（镇）将改造方案报区政府审核同意后，再报市城改办（鄂州经济开发区、鄂城新区辖区内的城中村改造项目申报程序同上）。市城改办报请市城改领导小组审核同意后，将改造方案连同所有申报资料和部门文件，再提交市长办公会审议，审议通过的，由市政府对城中村改造项目进行批复；不予批复的，由市城改办向申请人说明理由。
（三）规划管理
项目获批的，由市规划部门按照市长办公会通过的改造方案划定改造范围用地绿线，确定改造项目开发强度，出具规划设计要点。
（四）组织搬迁
修建性详规一经确定，街道办事处和乡（镇）按照批准的改造方案组织搬迁。搬迁安置保证金按照安置房建设成本的20%的标准由所在街办向开发建设主体负责收取。安置房交付使用后，保证金返还给开发建设主体。
城中村改造项目必须在所有被拆迁户签订搬迁安置补偿协议后，方可正式启动房屋拆除工作。
（五）用地管理
1、建设用地报批。街道办事处和乡（镇）依据市政府对城中村改造方案的批复和规划部门的批准文件，向国土部门提出建设用地报批申请，经市国土部门审查后，办理集体土地征用、农用地转用报批手续。
2、建设用地供应。对取得转征批复，完成集体土地征收、国有土地收购，征地补偿和土地平整落实到位，符合净地出让条件的城中村改造用地，由市国土部门和鄂州经济开发区、鄂城新区依照各自的审批权限拟订供地方案，经市政府批准后，采取挂牌、拍卖的方式公开出让。属于安置房用地的，可以采取划拨方式供地。
（六）开工建设
城中村改造项目建设单位依照项目建设法定审批程序办理发改、环保、规划、土地、住建等相关手续后，方可开工建设。
（七）竣工验收
项目竣工后，项目建设单位向市住建部门提出竣工验收申请，由市住建部门组织相关部门按照法定程序办理验收手续。
第四章 征收补偿安置
第十八条 实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置房的原则进行。
第十九条 城中村房屋搬迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被搬迁人可以自主选择安置补偿方式。鼓励货币补偿，提倡异地安置。
实行货币补偿的，根据被搬迁房屋的区位、使用性质、使用年限、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额，按同地同价标准。被征收房屋的补偿价格由具有合法资质的评估机构评估确定。
实行房屋产权调换的，以城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不高于60平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。房屋产权调换原则上采用原地和异地安置两种形式，规划条件允许建设回迁房屋的区域，被征收人可以选择就地回迁安置。
具体搬迁安置补偿办法以市长办公会批准的该城中村改造搬迁补偿方案为准。
第二十条 被征收房屋的面积以房屋所有权证面积为准；没有房屋产权证的，以规划、土地等部门批准的建筑面积为准；确因特殊原因，既无房屋产权证，又没有相关部门批准手续的，属于唯一自有住房，由街道办事处出具相关证明，经市城管部门核查认定。对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。
第二十一条 未经规划、房产部门批准擅自改变房屋用途的，按原使用性质给予补偿安置。
第二十二条 对于在城中村改造范围内的党政机关、事业单位、国有企业用房征收，原则上实行货币化补偿，按所征收房屋和地块的市场评估价给予货币补偿。
第五章 优惠政策
第二十三条 城中村改造项目享受国家、省棚户区改造各项优惠政策。安置房建设项目免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。涉及服务性收费按标准减半征收。对改造项目中经测算审计认定的房地产开发部分各项行政规费和政府基金，由开发主体依法缴纳。
电力、通讯、市政公用事业等企业应对城中村改造项目给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电等小区公用配套设施收费应给予政策优惠，入网、管网增容等经营性收费一律按下限收取。
第六章 监督管理
第二十四条 在城中村改造方案确定范围内，市规划部门原则上不再审批其他建设项目。城中村改造规划范围内的所有产权单位，均应服从该城中村改造规划管理。
第二十五条 城中村改造项目应当承担与项目相关联的市政配套基础设施建设。
第二十六条 经批准的城中村改造规划方案，在实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及搬迁安置方案的，须按原审批程序报批。城中村改造方案批准后两年内未实施的，应重新报批改造方案。
第二十七条 城中村改造应当坚持统一规划、统一出让土地、统一用地许可和优先保证被征收居民回迁住房的原则进行建设，在未完成还建安置之前，不得进行商品房预售。拆迁改造开发面积较大的可以实行统一规划、分期建设，每期开发时间最长不得超过三年，安置房建设时间不得超过两年。
第二十八条 对不按照市政府批复的城中村征地安置改造方案实施和未按照市规划委员会批准的城中村改造规划进行改造建设的，对已享受市政府给予优惠政策的，依法予以收回，住建、国土、规划、房产、城管等部门对其依法进行处理。
第二十九条 鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处以及乡（镇）应对实施的城中村改造项目的区域进行现状控制，履行控违查违主体责任，依法从严查处违法建设行为。市城管部门应加强考核和监管。
第三十条 鄂城区、鄂州经济开发区、鄂城新区、街道办事处和乡（镇）应对辖区内的城中村改造项目实行全过程监管。各相关部门应依据各自的职责依法对城中村改造项目进行监管。
第三十一条 在城中村改造过程中，相关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法依规给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十二条 实施过程中国家、省对城中村改造有新的规定的，从其规定。
第三十三条 主城区规划范围外的区、新区可参照本办法，结合本地区实际，制定相应的实施办法。
第三十四条 本办法自2014年9月22日起施行，有效期至2019年9月21日。《鄂州市城中村改造实施暂行办法》（鄂州政发〔2008〕16号）和2010年12月20日由市城改领导小组印发的《鄂州市城中村改造项目操作规程》同时废止。
