各区、乡、镇人民政府，长港管理区管委会，各街道办那处，市政府各部门： 

　　为进一步深化我市住房制度改革，全面实行成本价出售公有住房，推动已购住房由部分产权向全部产权转变，逐步实现住房分配货币化，促进房地产业健康发展。根据国务院和湖北省有关文件精神，结合我市实际，现就加快出售住房，促进已售公房上市的有关部门通知如下： 

　　一、出售的范围 

　　本市市区(城镇)范围内各单位自行管理的成套公有住房，除住房权不明的、影响城市建设规划的、两户以上(含两户)共同使用不便分割的、有历史纪念意义的住房以及属危险房屋、违章建设房屋、经市人民政府确定不宜出售的住房外，其它均可出售。直管公房在执行全市统一售房政策的前提下另行制定具体出售办法。 

　　临街底层住房经过产权单位批准已部分改建为营业用房的、非成套住房经过改造为成套住房的，也可出售。 

　　单门独户住房、内设楼梯连通两层式住宅，经批准后可以出售，具体办法另行制定。 

　　二、出售的对象 

　　凡具有本市常住城镇户口，已合法租住或由单位调整分配的、属于出售范围内的公有住房的住户或职工(以下简称职工),都可以申请购买一套公有住房。 

　　公有住房产权单位经批准向本单位和非本单位职工出售公有住房要执行全市统一售房政策。 

　　三、面积计算及控制标准 

　　职工以成本价购买公有住房按户购买，购房面积按国家建设部《建筑面积计算规则》计算。未封闭阳台按实有建筑面积的一半计算，10平方米以内的部分不计人超面积基数。分摊的楼梯间和其它公用面积计入购房面积之中，但不计入超面积基数。 

　　出售公有住房控制面积标准仍按“鄂州住房委[1998]1号”文件规定标准掌握。核定购房面积标准时，夫妻双方同在本市工作的可按职务高的一方计算。 

　　职工拥有两套公有住房的，原则上只能购买一套，如两套住房合计面积未超过控制标准的可以购买；超过标准的，应退出一套，如不能退出的，超面积部分按市场租金租住或按本通知规定的市场价购买 。 

　　职工在城区(集镇)内有私房，原则上不能购买成本价公有住房。如公、私房合计面积未超过控制标准且单位有剩余房屋的，经批准后可以购买，购房面积按公、私房合计面积计算。公、私房合计面积超过标准的，应退出公房，如不能退出的，超面积部分按市场租金租住或按本通知规定的市场价购买。 

　　四、出售的价格 

　　1999年市区砖混一等结构标准新房房改成本价为每平方米建筑面积630元，房改市场价为每平方米建筑面积730元。旧房的成本价按买房当年新房的成本价成新折扣(折扣年限一般为50年)计算，使用年限超过30年的，按30年计算，经过大修和设备更新的旧房，按有关规定评估确定。 

　　职工所购公有住房面积在控制面积以内或超过控制面积10平方米以内的售价按房改成本价给予各项折扣计算；超过面积在10至20平方米之间的售价不给予工龄和现住房折扣；超过20至30平方米之间的售价按房改市场价计算；超过控制面积30平方米以上的部分，按当时当地段的实际市场价计价。具体计算公式见附件一。 

　　五、出售折扣政策 

　　按房改成本价出售公有住房，实行下列折扣政策： 

　　(一)职工购买公有住房，按其夫妇双方建立住房公积金制度即1993年9月1日以前的工龄之和给予工龄折扣。对特困单位，经职工代表大会讨论通过，报市房改部门批准办理了住房公积金缓交手续 的，购房折扣工龄可计算到实际购房时间为止。工龄折扣额为每年每平方米建筑面积3元。离、退休职工工龄折扣的时间，按国家规定的离、退休年龄计算，大专以上高等院校毕业生学龄可计入住房折扣工龄；丧偶单职工家庭购现住房时可加上丧偶在去世前的实际工龄；“半边户”(包括离异)的单职工家庭 购买住房时可按购房人工龄的1.3倍给予工龄折扣。双职工合计工龄不足购房人工龄1.3倍的，按1.3倍计算。 

　　(二)旧公有住房出售按使用年限成新折扣，平均每年折旧率为2%。 

　　(三)职工购买现已租住的公有住房，给予现住房折扣，1999年现住房折扣率为3%。 

　　(四)职工购买公有住房，一次性付清房款的按实际售价的15%给予折扣，以后逐步取消。 

　　(五)公有住房实际售价根据结构朝向、楼层、地段、装修设备等因素进行调节，各类调节率详见附表。各项折扣后最低限价每平方米120元。 

　　(六)职工购买公有住房，一户只能享受一次折扣政策优惠，原则上不再调整住房。职工由于工作调动、住房困难、原住房未达到控制面积标准和城市建设等特殊原因需调整住房的，经单位职代会讨论通过，上级主管部门签署意见，报市房委办批准，可退出原购住房，按成本价政策重新购买现住房，补交 现住房与原住房实际付款的差额，并办理有关交易监证和产权登记等手续。 

　　六、部分产权向全部产权转变 

　　(一)已按房改政策以标准价购买公有住房部分产权的，可按当年房改政策补足以标准价计算的实际房款与以当年房改成本价计算的应付房款的差额和未购买的分摊公共面积房款后，取得住房完全产权 。 

　　应补房款=原实际房款×20%÷80%×(1+本栋公共面积分摊系数) 

　　标准价实际房款包括以标准价购房时实付房款和购房后的清房超面积补交款；在1997年后二次购房的，一律按所换房屋的评估价计算。实际房款应减去严重超面积和超标准装修加价部分；装修增减价代数和为负数的，应加上原减去的装修额。 

　　△为鼓励购房人补款取得住房完全产权，在2000年6月30日前补款的，不计算补款利息，不收取单位产权部分租金；逾期补款的，从本通知实施之日起，单位产权部分按市场租金收取房租，再购买时按届时成本价完善产权。 

　　(二)公房出售后，单位又扩建面积的，一律按实际完全成本价计价，并办理有关产权交易监证和增 加等变更手续。 

　　(三)直接以房改成本价购房或补交房款取得完全产权，其购房时间以售房款缴存到市资管中心的时间为准。从售房报告批准之日起，要求在半年之内办完全部手续，逾期则须重新办理报批手续。 

　　职工取得住房完全产权后，产权全部归个人所有，拥有占有权、使用权、处置权和收益权，受国家法律保护。 

　　七、上市交易 

　　(一)职工已购公有住房在取得完全产权后，可进入市场交易，首次交易需经原产权单位签署意见，并向市房改部门申报办理审批手续。在同等条件下，优先出售给困难企业职工、无房户和住房困难户。 

　　(二)职工住房出售后，所售房款如不新购住房，对个人购买并居住超过一年的公有住房，销售时免 征营业税；个人购买并居住不足一年的公有住房，销售时营业税按销售价减去购入原价的差额计征。已购公有住房，在其转让时暂免征土地增值税。按售房收入的1%交纳土地出让金，并按规定征收印花税交易手续费，余下部分全部归个人所有。 

　　(三)职工住房出售后在6个月内重新购买住房的，视同房屋调换，在办理产权证手续时，由差价款支付方按差价减半交纳契税，并按规定交纳交易手续费。 

　　(四)发展房地产交易市场，规范住房交易行为。已售公房上市要在建立职工住房档案、职工提供全面的住房情况和有效证件的基础上逐步开展，实行准入制度、严禁非法交易，扰乱房地产市场。 

　　八、售后管理与维修 

　　公有住房出售后，由售房单位组建或委托物业管理企业实行社会化、专业化物业管理。职工购房时，售房单位从售房款中，按多层20%、高层30%的比例，职工另交售房款的2%,建立房屋共用部位和共用设施的维修基金。维修资金不足时，由购房人按物业管理有关规定分摊。购房人购得住宅后，必须遵守《公有住房售后共用部位和共用设施的管理与维修协议》。 

　　九、售房资金管理和使用 

　　公房出售收入归售房产权单位所有，由市资管中心实行集中存储、统一管理。全额拨款行政事业单位、差额拨款事业单位、自收自支事业单位和企业单位分别按售房款的10%、5%、3%,由市政府提 取作为政府统筹金；共用部位和共用设施维修基金以及余下的售房款纳人单位住房基金；维修基金由产权单位或物业管理部门按规定使用。 

　　住房基金全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪作他用。各单位在购、建、维修住房使用 住房基金时，由单位向住房委申报，经市房委办调查核实，并报市住房委批准后，由资管中心根据合同按工程形象进度分期付款，市房委办监督使用。财政、审计等部门要加强对住房基金管理和使用情况的监督、检查。 

　　十、有关配套政策 

　　(一)从本通知发布之日起， 一律停止标准价出售公有住房，实行成本价。 

　　(二)已建立住房公积金制度并正常缴交的职工，在购买成本价住房时，可向市资管中心申请支取 本人住房公积金，职工直接以成本价购买住房，一次性付款有困难，按有关规定向市资管中心申请住房公积金抵押贷款。末建立公积金正常缴交制度的职工，不能支取或申请公积金贷款，可向有关银行申请住房抵押贷款。 

　　(三)为了解决租售比价过于悬殊的问题，从2000年元月1日起，公有住房月租金由每平方米使用面积0.84元调到1.00元。 

　　(四)直接以成本价出售公有住房或继续出售原单位部分产权的，购房者个人免交房产税、土地使用税和一次性契税，经批准退出原住房，重新购买调整后的住房，可视作第一次购买。售房过程中有关行政事业性收费，按市物价部门规定的收费项目和收费标准收取；已购标准价房，这次按房改成本价补 款购买完全产权的，按差额收取。有关费用由售房单位和购房人各负担50%o 

　　(五)严禁各单位新征土地自建住房，用自有已征土地建房的单位，须报市住房委审批备案后，市计划、规划、土地等部门再办理有关手续，并按房改政策以成本价向职工出售。 

　　为保证我市公有住房出售工作的顺利进行，各部门、各单位要加强领导，统一政策，统一步伐，精心组织，加强宣传，积极推进。纪检、监察部门要加强监督检查，对违纪违规者要严肃处理。各有关部门要提高办事效率，房改、房管部门要简化办事程序，公开收费标准和办事时限，促进我市公有住房出售和已 售公房上市工作健康有序进行。 

　　本《通知》由市住房委办公室负责解释。原有规定与本《通知》不一致的，今后一律以本《通知》为准。 

　　鄂州市人民政府