各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：
　　《鄂州市农村新型社区(中心村)规划建设管理办法》经2009年5月12日（2009年第8次）市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。
                           　　　　　　　                                         二〇〇九年五月十八日

　　　　　鄂州市农村新型社区（中心村）规划建设管理办法

　　第一章  总  则
　　第一条　为了加快我市农村新型社区（中心村）（以下简称新社区）建设步伐，改善和提高农民居住条件，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条  本办法所称新社区是指对分布于市域除主城、新城、特色镇、其它乡镇城区和镇区规划发展控制范围之外的现状村庄居民点通过政策控制、引导和激励，向地域位置较居中、基础条件较优越的中心地集并，形成的具有人居环境和产业发展条件、社区服务和社会管理功能,基础设施、环境设施和公共服务设施相对配套,建筑和景观风貌较为突出的农村集中居住生活区域。
新社区分为中心社区、一般社区和基层居民点。
　　第三条　本市行政区域内新社区规划、建设和管理适用本办法。
　　第四条  乡镇人民政府是本行政区域内新社区规划建设管理的组织和实施主体，各区建设行政主管部门负责指导、协调本行政区域内新社区规划建设管理工作。　第五条  新社区规划和建设应遵循以下原则：
　　（一）建设规模、速度、标准与当地经济发展、农民生活水平相适应；
　　（二）合理布局，配套建设，有利生产，方便生活，体现风貌特色；
　　（三）迁村腾地，规模集并，鼓励统建，集约节约用地;
　　（四）近期规划与远景发展相协调，实现可持续发展。

　　第二章  新社区规划的编制与审批
　　第六条  新社区规划分新社区布点规划和新社区建设规划。
　　第七条  新社区布点规划分中心社区和一般社区布点规划。
　　新社区布点规划遵循“用地集约节约、产业发展优化、聚居人口适度、服务半径合理、资源配置有效、功能相对完善、地方特色明显、公共安全保障”的原则，由市规划部门组织编制，经市人民政府审批后报市人大常委会备案。
　　新社区布点规划应与“一主三新十特”的城镇体系规划相协调。以“中心社区—一般社区—基层居民点”的农村居民点体系规划为补充，逐步形成我市城乡一体化的空间规划布局体系。
　　新社区布点规划应与土地利用总体规划、产业发展规划、生态环境保护规划及其它相关专业规划相衔接。
　　第八条  中心社区布点规划按照将一个规模较大、区位和基础条件较好的行政村或者几个规模较小但村民居住较集中的行政村规划确定为服务功能强、带动作用大的中心社区的原则编制。人口规模一般在2000人以上。
　　一般社区布点规划以规模较小且村民居住相对分散的行政村为规划对象，且原则上只在未设中心社区的行政村设置一处。一般社区应当具备一定的集聚效应和吸纳能力，可以承接该行政村域范围内的自然村湾集并。人口规模一般在1000人以上。
　　对具备以下三种情形之一的自然村落，规划确定为基层居民点：
　　（一）现状具有历史文化特色和旅游价值的古村落、古建筑、纪念性建筑和民居的；
　　（二）村域面积较大，耕作半径较远，集并后对生产生活带来不便的；
　　（三）现有自然村湾居住户数和人口较多，有一定规模和基础设施的。
对未纳入新社区布局规划范围，且不能撤并的基层村，由乡（镇）人民政府组织编制村庄整治规划。
　　第九条  新社区按以下三种类型进行规划布点：
　　（一）特色主导型社区：以区位条件为依托，以特色主导产业为支撑，规划建设成辐射能力较强，范围较大，集聚效益较高的新社区；
　　（二）生态田园型社区：以湖、库、港、山等生态景观资源为依托，以特色生态、旅游、服务产业为支撑，规划建设成具有山水景观风貌的新社区；
　　（三）文化旅游型社区：以物质和非物质历史文化、古村落、古建筑、民俗风情建筑为依托，以特色文化、旅游、服务产业为支撑，规划建设成具有历史文化风貌的新社区。
　　第十条  新社区建设规划以新社区布点规划为依据。
　　第十一条  新社区建设规划应注重分类指导和突出乡村特色、地方特色，注重古村落、古民宅的保护。根据新社区布点规划所确定的类型并结合当地现有建设条件、发展要求，将社区基础设施、公共服务设施、发展公共事业、加强基层组织建设、培育社区共同意识等纳入规划编制内容。
　　第十二条  新社区建设规划主要内容包括：新社区的规划范围、定性定位、建设规模、风貌特色和用地发展方向，住宅和公共服务设施如商业、文化、教育、体育、医疗等项目布局，道路、供水、排水、燃气、供电、通信、广电、防灾和垃圾收集、水产、畜禽养殖场所等生产生活基础设施布局，自然、生态、环境和历史文化资源保护、利用与挖掘，规划引导及建设实施要求等。
　　第十三条  新社区建设规划由所在乡（镇）人民政府组织编制，经区人民政府审批后报同级人大常委会备案。编制新社区建设规划要尊重村民意愿，在报送审批前，应当经村民大会或者村民代表会议讨论同意。
　　第十四条  新社区布点规划和新社区建设规划一经批准，任何单位和个人不得擅自变更，因特殊情况确需变更的，应按原审批程序报批。

　　第三章  新社区建设与管理
　　第十五条  新社区建设应当符合城乡总体规划、新社区布点规划和新社区建设规划。乡（镇）人民政府根据规划要求，负责做好新社区的建设和管理工作。
　　第十六条  新社区建设主要包括以下内容：
　　（一）市政性基础设施配套建设。包括道路、供（排）水、供电、供气、电信、广电、消防、环卫、绿化和污水处理等工程建设，改善社区人居环境；
　　（二）公共服务性基础设施建设。包括教育、卫生、商业、金融、文体、娱乐等公共服务设施建设，增强社区服务功能；   
　　（三）生产性基础设施建设。包括农田水利、农资供应、农技培训等基础设施建设，优化社区生产条件。
　　第十七条  新社区建设应当注意保护自然生态和田园风光，禁止侵害自然山体、湿地和野生物种。
　　第十八条  依据新社区布点规划，凡符合本办法第九条规定的条件的乡（镇）村，可以申请新社区建设。
　　第十九条  申请中心社区建设，村民委员会应就定点选址、建设规模、资金来源、用地量、完成时间等召开村民代表大会，并经三分之二以上村民代表同意。
申请一般社区建设，村民委员会应就是否申请以及上款规定的内容召开村民代表大会，并经三分之二以上的村民代表同意。
　　第二十条  村民代表大会讨论通过后，村民委员会应向乡（镇）人民政府提出正式申请。
乡（镇）人民政府对申请进行审核，并提出审核意见，属于中心社区建设的，由乡（镇）人民政府向区建设行政主管部门申报；属于一般社区建设的，由村民委员会直接向区建设行政主管部门申报。
　　第二十一条  区建设行政主管部门接到申报后，应及时会同同级规划、国土、环保等部门联合审查，属于本级职权范围内的，依法批复；需要上级主管部门审批的，代为上报审批。
　　第二十二条  新社区建设开工前，应当办妥必要的审批手续。
村民个人建住宅的开工除应当符合个人建房条件外，还应当提供村镇规划选址意见书和房屋设计图纸或区级以上建设主管部门发放的农民建房通用图、承建人资质证书及施工承包合同、地基基础处理及施工安全措施等相关资料，向乡（镇）建设管理机构提出开工申请，经区建设行政主管部门审查批准发给村镇建设项目开工许可证并须经乡（镇）规划建设管理人员现场定位、划线后方可正式开工。
新社区的配套基础设施开工，依据相关规定办理。
　　第二十三条  新社区项目建设工程应由具有相应资质的单位承担，其工程施工、质量监理、安全监管、竣工验收依相关规定进行。
　　第二十四条  区建设行政主管部门应当加强对新社区建设的协调指导和施工质量安全监管。对于新社区布点规划区内，农民自建三层（含三层）以上住房的，应严格按照有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理；对于农民自建二层（含二层）以下住房的，各级建设行政主管部门要提供技术服务和指导。
　　第二十五条  区国土、房产等部门应加强对新社区土地、房屋的产权登记管理，依法界定农村宅基地土地和房屋产权关系，完成农村宅基地和房屋产权的确权划界与登记发证工作，并建立完善的土地房屋产权管理信息系统。
办理新社区土地、房屋权属登记应依法将原住宅的《农村房屋所有权证》和《集体建设用地许可证》注销。
 
　　第四章  新社区宅基地的审批与管理
　　第二十六条  新社区宅基地是指农村村民个人经依法批准在新社区布点规划范围内，用于建造住宅（包括住房、附属设施等）的集体所有土地。
新社区宅基地的使用权属村民个人享有，受法律保护。
　　第二十七条  各级人民政府具体负责本行政区域内新社区宅基地的管理工作。
城市规划区以内的新社区宅基地审批，由市人民政府负责；城市规划区以外的新社区宅基地审批，由各区人民政府（开发区管委会）负责，报市人民政府登记备案。　　第二十八条  农村村民建造住宅,应当符合土地利用总体规划、城乡总体规划和新社区布点规划。新社区宅基地的审批，按下列规定执行：
　　（一）属于“一主三新十特”城镇规划控制区域的，对新建、扩建住房宅基地的申请，采取统一纳入城镇新社区和居住小区集中安置的方式审批；
　　（二）属于新社区布点规划控制范围的，由乡（镇）人民政府统筹安排，实施统建联建多层和联排住宅解决村民宅基地的需求，控制新批单门独院宅基地；
　　（三）属于新社区布点规划确定需撤并的自然村范围的，禁止审批新建、扩建住房宅基地申请，村民新建住宅统一迁入新社区集中安置。
　　第二十九条  农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：
　　（一）年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需分户建房，缺少宅基地的（包括男方到女方落户的）；
　　（二）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和新社区规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；
　　（三）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
　　（四）市人民政府规定的其他条件。
　　第三十条  农村村民有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：
　　（一）年龄未满20周岁的；
　　（二）已有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
　　（三）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；
　　（四）以所有家庭成员作为一户申请宅基地被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；
　　（五）其他不符合法律法规和有关规定的。
　　第三十一条  宅基地申请程序：
　　（一）提出申请。符合申请宅基地条件的村民应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请。
　　（二）征求意见。村民委员会或农村集体经济组织接到申请后，召集本村全体村民大会或者村民代表会议进行讨论。
　　（三）张榜公布。经讨论同意后，村民委员会或农村集体经济组织对申请人的申请事项张榜公布，公布内容包括房主名单、用地位置、面积和四至等，公布时间为10日。
　　（四）提请审批。公布期满无异议的，报乡（镇）政府办事处审核，再根据审批权限，报市、区人民政府批准。
　　第三十二条  新社区宅基地涉及占用农用地的，在批准宅基地前，各区、乡（镇）人民政府应当依法逐级向市级以上人民政府申请办理农用地转用审批手续。
　　农村村民确需占用基本农田以外的耕地建设住宅的，应由土地所在乡（镇）人民政府组织用地的村民委员会或农村集体经济组织开垦整理与原耕地面积和质量相当的耕地，并报市国土资源行政主管部门审查；没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的，村民委员会或农村集体经济组织应当依法向国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费。
　　第三十三条  有下列情形之一的，报经市、区人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织依法收回宅基地使用权：
　　（一）为实施村庄和新社区规划进行旧村改造需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；
　　（二）进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；
　　（三）因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；
　　（四）因国家建设征用需要占用宅基地的；
　　（五）未按照批准用途使用的宅基地；
　　（六）非法转让的宅基地。
　　由于前款第（一）、（二）、（三）项规定的原因收回宅基地使用权的，村民委员会或农村集体经济组织应当根据地上附着物的评估价值对原宅基地使用权人给予适当经济补偿。    由于前款第（四）项规定的原因收回宅基地使用权的，按国家有关规定给予经济补偿。

　　第五章  优惠政策
　　第三十四条  鼓励符合本办法规定条件的村庄按照中心社区布点规划实施一次性整体拆建和旧村庄整体迁建。凡实施一次性整体拆建和旧村庄整体迁建的，享受下列优惠政策：
　　（一）中心社区建设涉及的相关行政规费一律免收；
　　（二）腾退出的宅基地可以由村集体经济组织依法转让，转让收益归集体所有，用于中心社区的基础设施和公用设施建设；
　　（三）腾退出的宅基地因填补了本市农用地转用指标不足而节省的购买资金,全部返还村集体用于中心社区基础设施和公用设施建设；
　　（四）村民原有宅基地可在中心社区按1:1的比例进行置换,并可按原宅基地面积每平方米50—200元的标准进行奖励;如同意按多层和联排住宅模式进行统建的，可按村民原有房屋面积1:1.25的比例直接置换新房,但超过或不足置换标准的面积部分或未达到置换标准的不足面积部分，相互相互按市场价补足差价。
　　第三十五条  鼓励非一次性整体拆建和旧村庄整体迁建村民退还原有的宅基地到新社区建房。凡按新社区布点规划要求建房的村民，每户可获得原宅基地建筑占地面积每平方米20—150元的奖励。
　　鼓励农村村民退还原有宅基地到集镇或城区购置商品房。凡退还原有宅基地到集镇购置商品房的，按宅基地用地面积给予每平方米50—200元的奖励，到城区内购房的，给予每平方米100—300元的奖励。
乡（镇）、村应加强本行政区域内的宅基地管理工作。以目前现有宅基地面积为基数，凡农村宅基地减少的乡（镇）、村（不含征地拆迁，导致宅基地面积减少的情况），根据宅基地减少面积给予每平方米50—100元的奖励。各区采取相应措施对村组进行奖励。市政府每年从土地出让金中拿出5%--10%作为旧村改造、新社区建设和退还宅基地进城购房补偿、奖励专项基金。其补偿奖励的面积标准由国土、规划部门核定。
　　第三十六条  允许已退休且决定回原农村住地永久居住的城市居民到新社区购房居住。但一户只能购买一套住房。
　　第三十七条  市、区、乡（镇）人民政府对新社区基础设施建设给予资金补助，符合《鄂州市城乡一体化建设资金管理办法》规定条件的，按该办法执行。
新社区建设涉及土地整理项目的，土地整理专项资金重点用于新社区生产性基础设施建设。
　　第三十八条  新社区建设验收合格的，由区政府从当年城市建设费中列支一定比例的财政性资金予以一次性奖励，奖励标准为每户2000元，但该奖励资金只能用于新社区基础设施建设，不得挪作他用。

　　第六章 罚 则
　　第三十九条  有下列行为之一的，由区建设行政主管部门责令停止施工，限期改正，并对相关责任人依法予以查处:
　　（一）无证设计、施工的；
　　（二）违反工程建设强制性标准,降低工程质量的；
　　（三）使用不合格建筑材料的;
　　（四）不按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的。
　　第四十条  未经批准占用土地建造住宅满2年以上的，对其中符合土地利用总体规划，同时又符合新社区建房条件的，对土地使用者，经处罚后予以补办用地手续，法定面积部分处罚标准为每平方米5-30元，超过法定面积的部分按有偿使用收取有偿使用费；对符合土地利用总体规划和村庄规划，但不符合新社区建房条件的，收费标准为每平方米30-204元。
　　第四十一条  对违反“一户一宅”规定的，停止审批该村村民建房用地。对已建新房需退旧宅基地的，由区、乡（镇）、村依法强制执行。
　　第四十二条  农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原住宅：
　　（一）已取得新的住宅建设用地的；
　　（二）原住宅不符合土地利用总体规划和新社区布点规划、村庄规划的；
　　（三）原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。
对擅自翻建或扩建属原住宅的，由国土、建设、规划部门依法处罚。

　　第七章 附 则
　　第四十三条  本办法自2009年5月18日起施行，有效期至2014年5月17日。